Уменьшение цены квартиры долевое участие проценты по кредиту

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру нежилое помещение площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий ДДУ. Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ КРЕДИТА

Содержание:

• Изменение площади квартиры по договору участия в долевом строительстве: что нужно знать дольщику?
• Изменение площади квартиры при долевом строительстве
• Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика
• Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
• Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2020
• ДДУ: доплата за "лишние" квадратные метры в новостройке вне закона
• Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Изменение площади квартиры по договору участия в долевом строительстве: что нужно знать дольщику?

Продолжим рассмотрение статьи во 2 части. На основании указанного дефектного акта от 27 февраля г. Разрешая спор и удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из того, что переданный истцам объект долевого строительства не соответствует требованиям строительных норм и правил, проектносметной документации и другим требованиям нормативных документов, названные выше недостатки выявлены в течение гарантийного срока и не могут являться следствием нормального износа и неправильной эксплуатации квартиры истцами.

При вынесении решения суд руководствовался заключением судебной строительно-технической экспертизы, в котором отражены все выявленные недостатки и установлена стоимость их устранения, указаны не оговоренные договором участия в долевом строительстве недостатки; а также п оказаниями экспертов Е.

Отменяя решение суда и отказывая в иске, с удебная коллегия апелляционного суда указала, что пункт 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря г.

Выявленные недостатки квартиры истцов не являются существенными, поскольку в соответствии с условиями договора позволяют истцам использовать данную квартиру для проживания. С таким выводом не согласилась Судебная коллегия. Согласно части 2 статьи 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен создан застройщиком с отступлениями от условий договора и или указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:.

Уменьшение цены по ДДУ при наличии недостатков в квартире. Мне нравится Не нравится. Смотрите также: Заключение эксперта для выявления недостатков в квартире по ДДУ. Назначение судебной экспертизы на предмет признания объекта недвижимостью. Землеустроительная экспертиза на предмет установления сервитута. Прекращение производства по делу при неподведомственности дела суду общей юрисдикции. Подведомственность дел при подаче иска о признании права собственности на объект недвижимости. Подача в суд иска о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. Челябинск Gis meteo. Заявка юристу. Заявка риэлтору. Суды в Челябинске.

Нотариусы в Челябинске. Оценщики в Челябинске. Проверка долгов. Кадастровые инженеры. УК в Челябинске. Наш опрос. Вы знаете, как продвигать товар в сетевом бизнесе? Да, знаю;. Нет, не знаю;. Не знаю, но хотел бы узнать;.

Не знаю, и не хочу знать;. Не понимаю, о чем речь. Категория: Юридическая рубрика Добавил: Administrator Просмотров: Теги: строительные нормы , долевое участие , судебная экспертиза.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Приняв решение об инвестировании денег в строительство жилья необходимо тщательно подготовиться к процессу заключения договора с застройщиком. Заключаемый с застройщиком договор на строительство жилья — это важный документ, который определяет правоотношения сторон на время строительства объекта и при передаче готового жилья дольщику. В нем прописываются все существенные условия, содержание которых несет для сторон определенные правовые последствия при наступлении тех или иных обстоятельств. Поэтому, до подписания договора с застройщиком и перечисления денег стоит обратиться к стороннему юристу для проведения полного правового анализа договора на предмет соответствия его условий требованиям закона.

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась?

Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика

Приятно купить два ботинка по цене одной пары. Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая. При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить. Настойчиво просят и многие соглашаются. По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей.

Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения. Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора. Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры, соответственно и застройщик берет на себя обязательство по возврату денежных средств.

Если его требование о доплате признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если "на выходе" квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги.

Вроде все логично, но монеты в две копейки нет. Заключая договор долевого участия ДДУ стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры наименование, расположение, площадь, проектная документация.

Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям. При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно. Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов.

Это важно. Покупатель потребитель профессионалом не является. Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве. Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту.

Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту. В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя.

А вот вина застройщика очевидно присутствует. И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить. Приведу пару примеров из жизни. За эту ошибку покупателям платить не приходится. Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.

Последний вариант менее вероятен. Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера. Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену? Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается. Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства.

А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя участника ДДУ в отношении недостатков объекта ДДУ:. Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен создан застройщиком с отступлениями от условий договора и или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе. Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве. Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади.

Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно. Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана. Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе. Но может ли оно быть основано на договоре. Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться Изменить?

Вряд ли. Но согласиться может. Это и понимается многими юристами как свобода договора. Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя.

Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации. Так много статей в одном абзаце, что становится скучно.

Приведу пример. Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры показатель от 0,3 до 17,15 м2 , что существенным образом повлияло на стоимость квартир. Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась. Скажете, пример не удачный.

Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры. Не совсем, так. По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков.

По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих , не шумят а если и шумят, то неслышно , к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит. Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон. Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ.

Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора , требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры как в меньшую, так и в большую сторону свидетельствует о нарушении прав потребителя Участника ДДУ. Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось.

Немного наивная, вам не кажется?! Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на квадратных метров. Проект не менялся. Как такое могло произойти?

Тут стоит привести еще один пример. Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв. Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует! В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры.

То есть толщина стен была значительно уменьшена до мм, с запроектированных мм и мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры. Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным.

Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке. При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен.

Как правило, они все же скромнее действуют. Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с Кроме прорабов с Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика.

В общем, приходится экономить. Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки еще несколько сантиметров экономим , стяжку пола зальем абы как покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать , потолки и так сойдет покупатель будет рад увидеть высокие потолки , теплоизоляция по-минимуму. Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры.

При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры. А лишние метры выливаются в требование о доплате. Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен а это теплоизоляция и прочность , в качестве отделки а это расходы потребителя.

Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт. То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет.

Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?

Мы как практикующие консультанты часто в своей деятельности сталкиваемся с интересным феноменом российского законодательного регулирования учета. Вполне понятно, например, когда споры вызывает бухгалтерский или налоговый учет редких, специфических, нестандартных ситуаций или фактов — ведь все регламентировать невозможно. Но есть такие аспекты, которые составляют важную часть деятельности большинства компаний или даже отрасли в целом, и при этом порядок их учета оказывается четко не урегулирован в законодательстве, тем самым неизбежно вызывая острые дискуссии.

Одним их таких спорных вопросов можно назвать учет процентов по кредитам и займам на строительство у застройщиков. Почему-то так сложилось, что такая типичная операция, как начисление процентов, не нашла своего однозначного решения для компаний, выступающих в качестве застройщиков, особенно если речь идет о долевом жилищном строительстве.

А сейчас, в период перехода отрасли на счета эскроу и проектное финансирование, вопрос только актуализировался и расширился. Мы попытались собрать воедино нормы и правила, касающиеся вопроса учета процентов по целевому кредитованию застройщика, и — нет, не дать однозначный ответ, — но обозначить пути решения этой проблемы в сегодняшних условиях.

Итак, в центре нашего внимания — застройщик. Как известно, новые положения этого закона ввели для застройщика запрет на прямое использование для строительства средств участников долевого строительства дольщиков. Теперь денежные средства по договору участия в долевом строительстве ДДУ поступают на специальные счета эскроу, открытые дольщиком в обслуживающем банке, и перечисляются непосредственно на счета застройщика только после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Соответственно, застройщик привлекает стороннее финансирование — целевой кредит у банка и или целевой заем от своего учредителя материнской компании.

При этом, целевым считается кредит заем , который может быть использован застройщиком только на цели строительства объекта недвижимости, а также кредит, выданный в целях рефинансирования такого кредита или займа п. Как в таком случае должны учитываться застройщиком проценты по кредиту и займу? Можно ли капитализировать их в себестоимость строительства? На какую дату отражать сумму процентов в бухгалтерском и налоговом учете? Рассмотрим далее. Некоторое время назад основная тема, которая обсуждалась в связи с проблематикой учета процентов по кредиту или займу у застройщика, это была возможность включения таких процентов в целевое расходование средств дольщиков.

Как известно, до последнего времени при отражении финансового результата как в бухгалтерском, так и в налоговом учете большинством застройщиков применялся подход в виде расчета экономии по окончании срока строительства , который основывался на квалификации отношений по ДДУ как предоставления дольщиком и использования застройщиком средств целевого финансирования. Долгое время в данной норме не содержалось упоминания о процентах по кредитам и займам, полученным девелопером для финансирования строительства, что вызывало споры в отношении возможности расходования средств дольщиков на уплату процентов.

Чтобы снизить риски споров, в том числе с налоговыми органами, большинство застройщиков в ДДУ стали указывать на то, что они имеют право использовать полученные по договору средства в том числе на уплату процентов, расширяя тем самым цели расходования средств дольщиков. Это давало им возможность включать проценты в себестоимость объекта строительства.

Но — проблема так и оставалась проблемой…. Средства, составляющие цену ДДУ, стали фактически разделены на две составляющие — возмещение затрат на строительство объекта и оплата услуг застройщика, на которую режим целевого расходования не распространялся п. Проценты по долговым обязательствам стали включаться в себестоимость объекта как затраты на содержание застройщика.

Ведь нельзя потратить целевым образом то, что ты еще не получил. И в действующей редакции Налогового кодекса РФ четко указано, что средства целевого финансирования — это средства, аккумулированные именно на счетах застройщика, а не дольщика пп. Таким образом, после окончательного перехода отрасли к использованию счетов эскроу порядок учета процентов по кредитам и займам у застройщика вновь остается без однозначного нормативного регламентирования.

Как мы видим, для застройщиков долевого жилищного строительства любой способ учета, в том числе и процентов по долговым обязательствам, так или иначе упирается в квалификацию отношений между сторонами договора участия в долевом строительстве. Не будем подробно останавливаться на этом аспекте — он достоин отдельной дискуссии, —отметим лишь, что в настоящее время существует три основных подхода к решению вопроса о применяемой модели учета у застройщика, перешедшего на применение счетов эскроу.

Кстати, нельзя сказать, что надежда на возврат к старому порядку учета окончательно разрушена — Минфин РФ в конце прошлого года внес на рассмотрение законопроект о расширении понятия целевого финансирования, зафиксированного в Налоговом кодексе РФ, и включении в него средств на счетах эскроу.

К сожалению, до сих пор данная законодательная инициатива не дошла даже до внесения на рассмотрение парламента, да и вступит в силу она, как предполагается, не ранее января следующего года. Второй вариант организации учета застройщика, привлекающего деньги дольщиков на счета эскроу, опирается на позицию, что его финансовый результат определяется по модели оказания услуг. ДДУ в этом случае рассматривается как договор оказания дольщику услуг застройщика по организации строительства.

Цена договора — это цена услуг застройщика. Приказом Минфина РФ от Кстати сказать, тенденция на переход к равномерному признанию дохода застройщика возникла немного ранее повсеместного перехода на эскроу — застройщики пытались таким образом избежать убытков в своей деятельности ввиду все усиливающегося внимания к их отчетности от контролирующих органов и банков. Однако следует отметить, что чаще всего такой способ в этот период применялся не ко всей сумме выручки по ДДУ, а только к ее части, выделенной в договоре в качестве услуг застройщика.

И, наконец, третий вариант квалификации отношений по ДДУ возник только в связи с переходом застройщиков на эскроу, ранее он практически не обсуждался в профессиональных кругах. Схематично палитра мнений об изменении модели учета у застройщика, привлекающего денежные средства на счета эскроу, приведена на Рис. Поэтому стоит признать, что в настоящее время единый подход к порядку признания процентов по целевому кредиту займу застройщика отсутствует.

Положения данного документа предполагают, что процентные затраты отражаются в прочих расходах того периода, к которому они относятся, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива см. Из определения инвестиционного актива, данного в п. И вот на этом этапе возникает несколько вопросов в отношении признания актива инвестиционным, имеющих значение для застройщика.

Во-первых, может ли быть признан инвестиционным актив, который строится компанией для третьего лица? Другой вопрос, что согласно данному определению объект впоследствии может быть принят к учету именно в качестве внеоборотного актива. А если речь идет об учете инвестора, то как девелопер может узнать, как этот инвестор будет учитывать будущий объект недвижимости у себя в учете?

А если этих инвесторов несколько? А если они все — физические лица вообще без учета? В данном случае следует констатировать, что этот пункт фактически не может работать, поскольку законодательством по бухгалтерскому учету не предусмотрена возможность установления зависимости между способами ведения бухгалтерского учета одним экономическим субъектом от ведения учета другими экономическими субъектами, в частности, его контрагентами.

Поэтому при определении объектов, являющихся инвестиционными активами, экономический субъект не должен основывать свои решения на том, каким образом эти объекты будут впоследствии учитываться его контрагентом — заказчиком инвестором, покупателем , в частности, будут ли они приниматься им к учету в качестве внеоборотных активов или нет. Из этого тезиса следует и следующий вывод — о том, что инвестиционным активом может быть признан актив, который в учете заемщика будет отражаться в составе оборотных активов , например, готовой продукции или товаров.

А согласно п. Что касается таких критериев признания инвестиционного актива как длительность времени подготовки к использованию объекта и существенность затрат на его подготовку строительство , то данные аспекты подлежат урегулированию в учетной политике организаций.

Очевидно, что для девелопера, основным видом деятельности которого является строительство объектов недвижимости на продажу, такое строительство вполне можно признать и длительным, и существенным по стоимости.

Кстати, можно обратить внимание на то, что в критериях признания объекта строительства инвестиционным активом отсутствует требование о целевом назначении кредита или займа. Здесь речь идет о заемных средствах, фактически потраченных на приобретение создание объекта. Как мы уже говорили, в этом случае застройщик выступает в качестве посредника, получающего денежные средства и тратящего их на заранее оговоренные цели. Поэтому в его учете в этой части вообще никакого актива быть не должно.

Затраты на строительство — это не совсем актив застройщика, это потраченные средства инвесторов. Это является оправданным и с той точки зрения, что участники долевого строительства заключают договоры не одномоментно, могут их потом расторгать, уступать права по ним и т.

А часть помещений и вовсе могут после ввода дома в эксплуатацию перейти в собственность самого застройщика — для дальнейшей продажи или самостоятельного коммерческого использования. С учетом вышеприведенных норм рассмотрим, какие подходы можно применять застройщику при отражении в учете процентов по целевым кредитам и займам.

Первая ситуация — целевое финансирование. Это самая сложная и неоднозначная ситуация, прежде всего потому, что она мало урегулирована на нормативном уровне. А для застройщиков, перешедших на применение счетов эскроу, скорее всего, такой подход и вовсе невозможен. Если стоимость объекта строительства формирует имущество, передаваемое в рамках целевого финансирования, то учет в себестоимости затрат зависит от того, соответствуют ли такие затраты целям направлениям расходования средств целевого финансирования.

В договоре с дольщиком? В кредитном договоре? В учетной политике? Следует отметить также, что направления расходования средств целевого финансирования по сути — цели ДДУ и цели кредита — это не одно и то же. Спешим опровергнуть данное утверждение: цели расходования предоставленных средств определяются источником этого финансирования; для ДДУ — это дольщик, договор с ним и закон, регламентирующий эти отношения, а для кредита — выдавший его банк.

Получается, что для обоснованной капитализации процентов по банковскому кредиту в себестоимости строительства необходимо получить условное согласие дольщика на использование его средств на уплату этих сумм в адрес банка.

Впрочем, как и саму возможность использования данного подхода в рамках действующего законодательства. При применении подхода к признанию финансового результата по модели договора купли-продажи предполагаем, что строящийся объект недвижимости — это товар, то есть для целей учета — готовая продукция. А точнее — это совокупность соединенных вместе единиц продукции для разных заказчиков.

Исходя из этого мы можем сделать вывод о возможности включения в стоимость продукции, подготовка которой к предполагаемому использованию требует длительного времени, процентных затрат по кредиту или займу, привлеченному для производства такой продукции. Если объект строительства не будет соответствовать критериям признания инвестиционным активом, то долговые затраты подлежат признанию прочими расходами компании.

А вот что касается услуг застройщика , то совершенно очевидно, что они не могут быть квалифицированы в качестве инвестиционного актива, да и вообще в качестве актива. Поэтому застройщик, применяющий метод равномерного признания своих услуг, вне зависимости от того, перешел он на использование счетов эскроу или нет, не может включать сумму начисленных процентов в себестоимость строительства.

Впрочем, в этом и нет большого практического смысла, поскольку при таком подходе затраты на строительство, относящиеся к реализованным по ДДУ помещениям, ежемесячно должны списываться на текущие расходы периода, покрываясь соответствующими суммами начисленного расчетного дохода. Таким образом, порядок возможного учета процентов по целевым кредитам и займам застройщика в зависимости от применяемой модели учета можно представить в виде такой схемы Рис.

В налоговом учете для целей налога на прибыль требования об учете процентов по кредитам и займам существенно отличаются от бухгалтерского учета. Здесь нет понятия инвестиционного актива, да и правилами формирования первоначальной стоимости амортизируемых активов и запасов не предусмотрено включение в нее сумм процентных расходов.

В налоговом учете проценты по любому виду долговых обязательств налогоплательщика признаются внереализациоными расходами текущего периода на основании пп. Что касается застройщика, то так получается, что в налоговом учете имеют место две конкурирующие позиции по учету процентных затрат на строительство. С одной стороны, многочисленными письмами Минфина РФ было подтверждено, что расходы, связанные с выплатой процентов по кредитам и займам, в соответствии с пп.

И этот факт не вызывает вопросов. С другой стороны, если речь идет не о стоимости амортизируемого имущества, а о стоимости имущества, передаваемого в рамках целевого финансирования дольщику, то следует учитывать нормы пп.

Это значит, что потраченные целевым образом деньги дольщика — это не расходы застройщика. И вот здесь мы опять возвращаемся к вопросу, соответствует ли уплата процентов целям расходования средств дольщиков. Ведь только в этом случае проценты могут быть фактически капитализированы застройщиком в стоимости строящегося объекта, то есть в данном случае — учтены при расчете экономии по окончании строительства.

Но — оговоримся — эти выводы актуальны по нормам действующего законодательства, до тех пор, когда точнее — если будут приняты изменения в Налоговый кодекс РФ, включающие средства на эскроу-счетах в целевое финансирование.

Данными изменениями регламентируются особенности учета процентов по целевому кредиту, заключенному специализированным застройщиком с уполномоченным банком — теперь нормами пп. Аналогичная норма в отношении признания доходов банка, выдавшего такой кредит, содержится в пп. Первое, на что стоит обратить внимание в данном случае — что в налоговом учете проценты по целевым кредитам от банков и проценты по займам от учредителя должны учитываться по-разному. Ну и не стоит забывать о разных подходах к расчету финансового результата Рис.

В результате, выводы о возможных подходах к отражению процентов по целевому кредиту от банка в налоговом учете можно представить в виде такой схемы, как на Рис. Причем, до начала текущего года процентные расходы по целевому кредиту подлежали признанию в общем порядке, согласно п.

Еще раз отметим, что, к сожалению, вопрос о порядке учета процентов по целевым кредитами и целевым займам, полученным застройщиком долевого жилищного строительства, относятся к разряду тех, которые не имеют в настоящее время своего однозначного решения.

Существенное нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого участия, претензии по качеству. Неоплаченные исполнительные листы по уже вынесенным решениям суда по неустойкам в пользу соседей. Получили решение суда, приносим в банк. Цена договора уменьшилась. Получается, теперь банк должен требовать от застройщика возврата разницы в цене договора до и после решения суда, и произвести перерасчет платежей для дольщика? Банку эту не очень интересно, мягко говоря Но это было бы очень интересно дольщику.

А мне было бы интересно услышать разные мнения о действиях именно на этом этапе. Каким образом это снизит платежи по ипотеке? Деньги вы брали у банка, и сумма вашего долга от этого не уменьшится.

Сейчас застройщик должен денег вам, вы хотите, чтобы он стал должен вам, только если у него на счетах 0, конечный итог будет тем же. Аргумент простой - по ДДУ застройщик несёт ответственность перед вами, а не перед банком, поэтому банк за дольщика впрягаться не обязан.

Не может. Застройщик Банку ничем не обязан. Дальше все, дольщик, как пионер, в ответе за все - и за своевременные платежи, и за разрульки с застройщиком. Банк будет гнуть дольщика, а не помогать ему - ему плевать, что и как там построено или нет. Его интересует только две вещи - он кроет свои риски по другому: - денег на выплату нет, но квартира сдана и оформлена в залог банку - банк забирает залог и продает, возмещая себе свои косты.

А уж если дольщик еще на себя и руки с отчаянья наложит - Банк вообще только рад, там же еще жизнь со здоровьем застрахована. Не переложите Вы ничего на них, не друзья они Вам, поймите. Технически, банк выдал деньги вам целевым образом на счет и сразу же эти деньги отправил застройщику по вашему поручению.

Имхо, в любом случае требовать деньги с застройщика будет дольщик. Просрочка сдачи, кстати, как повлекла снижения стоимости? Квартира - это не молоко, она не испортилась, не прокисла. И коммуницировать они между собой не могут. Да и не будут. Кто такой для застройщика - Ваш банк?

Никто и звать никак. Вот выдал я Вам деньги на квартиру Вам, а не застройщику - они от Вас ушли на целевое использование. Мой клиент - Вы. Проценты я получаю - с Вас. И это - главное слабое звено в данном прожекте. Никому, кроме дольщика, эта идея неинтересна - и даже если Милонов побежит ее предлагать, строительное и банковское лобби его угомонит. Почитайте закон внимательно, а также Договора с Застройщиком и Банком. Ко всему, уменьшение стоимости квартиры - это вообще не про это. Вы путаете абсолютно разные вещи.

Если дом не сдан в эксплуатацию - у Вас есть стоимость обязательств, прав ДДУ, цессия и. Если дом сдан - то закон про дефекты, которые влекут снижение стоимости.

Например - купили Вы квартиру на последнем этаже, а на этапе приемки выяснилось, что застройщик сэкономил на перекрытиях между Вашей квартирой и техэтажом да проложил трубы прям по вашему потолку реальный случай из Подмосковья, между прочим. Нет, ну попытка не пытка, конечно. Можете поиграться, тем более - как потребитель, Вы освобождены от пошлины, если требования меньше миллиона. Потом расскажите только, чем закончилось. Вы спрашиваете о применении того, даже гипотетическое существование чего более - чем просто сомнительно.

Применить маловероятное - маловероятно. Тем более, что Вы не не хотите слушать о объективных причинах, по которым это маловероятно. Мне остается только пожелать Вам удачи в Ваших изысканиях. Надеюсь, они не вызовут большого ущерба. Засим откланиваюсь. Всего хорошего. Надеюсь, Вы разрешите свои проблемы с наилучшими для себя последствиями. Скорее всего - когда-нибудь в будущем это можно будет реализовать. Но сначала должен заработать механизм "Застройщик берет деньги у Банка, а не у дольщиков - и его дерет за косяки Банк.

Дольщики платят Банку и тот хранит их, как Гарант - и если вдруг чо, дольщик забирает деньги и оставляет Банк устраивать разборки с застройщиком" Тогда Банк будет иметь и право, и интерес.

Механики расчета просрочечного снижения стоимости в отличае от формулы расчета неустойки - отсутствует. Дольщик по закону - крайний и у Застройщика, и у Банка. Обычно, когда буква закона не даёт нам того что мы хотим, мы начинаем говорить о духе закона.

Исходя из построенных отношений между Вами, банком и застройщиком Ваша идея не соответствует даже духу закона. Я не рекомендую, Вам тратить время на ее проработку. Но если Вы будете продолжать и добьётесь успеха - прошу Вас отразить это в статье. Это будет крайне занимательно и полезно. Это из этой оперы, Вы просто не в курсе. Вероятно, Ваши мечты - сбудутся у других: "21 декабря года премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил дорожную карту по переходу от долевого строительства жилья к проектному финансированию, разработанную совместно Минстроем, Минфином, АИЖК и Банком России по поручению главы государства Владимира Путина.

Реализовать программу мероприятий запланировано до года. Планирую взять ипотеку. Нашли кваритру, внесли залог, начали оформление. При проверке квартиры банком нашлись проблемы, поэтому банк в заключении написал, что объект НЕ рекомендуется к покупке. Я отказался, чтобы потом не иметь проблем лишних. Теперь продавец говорит, что часть они потратили, поэтому подожди и вообще он может не отдавать залог.

В договоре мы указывали, что при отказе банком залог возвращается. В моей ситуации банк не отказал, но и не рекомендовал. UPD: В договоре написано задаток. Уважаемые юристы пикабу, вопрос к вам. Имеется многострадальная новостройка в поселке городского типа, сданная в Большинство жильцов уже заселилось и хотят огородиться от нашествия алкашни и буйной школоты забором с автоматическими воротами и домофонными калитками.

Собрать деньги - проблема отдельная, но острее стоит вопрос как же это дело оформить правильно. Дело в том, что на первом этаже дома сдается в аренду коммерческое помещение, проданное застройщиком кому-то. В нем молниеносно открылась Пятерочка вместо долгожданной поликлиники.

Но это ладно. У пятерочки есть служебный выход во двор. Более никак наш забор не касается коммерческого помещения, но участок размежеван единым куском, то есть и жилые и коммерческое помещения стоят на одном участке.

Активная группа жильцов нашла подрядчика, который составит смету и произведет монтаж. Но что делать дальше, какие разрешения нужно получать и где? Участок не является муниципальным. И если пятерочка голосует против забора, есть ли шансы у жильцов? Обязаны ли мы выделить ей сквозной проезд с лицевой стороны дома, если у нее и так уже есть готовый подьезд?

Миллион триста без проблем поступили на счёт родителей, а маткапитал нет. Прошёл месяц, родители стали узнавать и тут выясняется что средства мат капитала ушли на погашение ипотеки. Покупатели в шоке, написали заявление о переводе средств с ипотеки, родителям, а пфр ответил что маткапитал невозможно перенаправить. Не нашла подобных случаев в интернете, что нам делать? Город крошечный, юристов днем с огнём как говорится. Недолго счастье длилось. Сейчас наступил момент, когда я лишился второй половинки.

Но несколько месяцев назад оформили ипотеку. Затеяли ремонт, денег немного, ремонт делаю сам, медленно, но верно. Встал вопрос о разводе. Жене квартира не нужна. Продать ипотечную, тем более в процессе ремонта, будет сложно. Как с юридической точки зрения переоформить ее на себя? Оставлять все как есть до погашения задолженности не вижу смысла.

За десять лет у нее могут появиться дети.

Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2020

Продолжим рассмотрение статьи во 2 части. На основании указанного дефектного акта от 27 февраля г. Разрешая спор и удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции исходил из того, что переданный истцам объект долевого строительства не соответствует требованиям строительных норм и правил, проектносметной документации и другим требованиям нормативных документов, названные выше недостатки выявлены в течение гарантийного срока и не могут являться следствием нормального износа и неправильной эксплуатации квартиры истцами. При вынесении решения суд руководствовался заключением судебной строительно-технической экспертизы, в котором отражены все выявленные недостатки и установлена стоимость их устранения, указаны не оговоренные договором участия в долевом строительстве недостатки; а также п оказаниями экспертов Е.

Добрый день! Мы будем рады вам помочь, на данный момент на сайте юристов. Размещая на сайте вопрос, комментарии, обсуждения, статьи Вы соглашаетесь с Правилами сайта и даёте согласие на обработку персональных данных. Долевое строительство работает в РФ уже более 20 лет. За этот промежуток по времени страну потрясло несколько крупных скандалов, связанных с мошенническими действиями различных застройщиков, а определение "обманутый дольщик" стало известно большому числу граждан РФ, которые желают решить свой квартирный вопрос.

ДДУ: доплата за "лишние" квадратные метры в новостройке вне закона

Мы как практикующие консультанты часто в своей деятельности сталкиваемся с интересным феноменом российского законодательного регулирования учета. Вполне понятно, например, когда споры вызывает бухгалтерский или налоговый учет редких, специфических, нестандартных ситуаций или фактов — ведь все регламентировать невозможно. Но есть такие аспекты, которые составляют важную часть деятельности большинства компаний или даже отрасли в целом, и при этом порядок их учета оказывается четко не урегулирован в законодательстве, тем самым неизбежно вызывая острые дискуссии. Одним их таких спорных вопросов можно назвать учет процентов по кредитам и займам на строительство у застройщиков. Почему-то так сложилось, что такая типичная операция, как начисление процентов, не нашла своего однозначного решения для компаний, выступающих в качестве застройщиков, особенно если речь идет о долевом жилищном строительстве. А сейчас, в период перехода отрасли на счета эскроу и проектное финансирование, вопрос только актуализировался и расширился.

Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором. Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены , а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором. На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Существенное нарушение застройщиком сроков передачи объекта долевого участия, претензии по качеству. Неоплаченные исполнительные листы по уже вынесенным решениям суда по неустойкам в пользу соседей. Получили решение суда, приносим в банк. Цена договора уменьшилась.

.

.

.

.