Можно ли в затратном подходе использовать сборники упвс

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Содержание:

• Последовательность выполнения расчета при помощи сборника УПВС
• Затратный подход, приведение индексов в настоящее время.
• Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
• Укрупненные показатели восстановительной стоимости. Порядок их разработки, состав и структура
• Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом
• Ваш IP-адрес заблокирован.
• УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости

Последовательность выполнения расчета при помощи сборника УПВС

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек.

Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от до тыс.

Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Издержки на улучшение включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс.

При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — тыс. Таким образом, стоимость земельного массива составляет тыс. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату. Определение восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную плату строительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя: затраты на подготовку территории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; прочие затраты и работы; содержание дирекции технический надзор строящегося предприятия учреждения , затраты на авторский надзор; другие виды косвенных издержек. Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; путем составления восстановительной сметы на объект оценки. При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам года, принятых в качестве базисных индексный метод.

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов: по укрупненным сметным нормативам метод сравнительной единицы ; по сборникам единичных расценок и прейскурантам метод количественного анализа.

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей: укрупненные показатели сметной стоимости УПСС ; укрупненные сметные нормы УСН на здания, сооружения, конструкции и виды работ; прейскуранты на строительство зданий и сооружений ПРЭС ; укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций метод разбивки на компоненты. Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный совокупный износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости обесценении под воздействием различных факторов.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете начисление износа. Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания воспроизведенного с помощью затратного подхода для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель рис. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели Физическая жизнь здания ФЖ — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям конструктивная надежность, физическая долговечность и т.

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст ХВ — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь ЭЖ — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст ЭВ рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни ОСЭЖ здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]: метод сравнения продаж; бухгалтерский; метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта: Пример Определить накопленный износ объекта недвижимости коттеджа , если известны следующие сведения об объектах-аналогах: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 Цена продажи, тыс.

Расчеты представлены в следующей таблице: Элемент сравнения Объект-аналог 1 2 3 Стоимость земельного участка 50 30 Стоимость нового строительства на дату оценки Цена продажи, тыс. Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят рис.

Устранимый исправимый износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. Неустранимый неисправимый износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.

Классификация износа объектов недвижимости Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ — постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например, дефекты конструктивных элементов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный нормативный ; стоимостной; метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты — 3 тыс. Решение: Определим величину физического износа.

Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости: Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, тыс.

Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом ФИ и восстановительной стоимостью ВС определяется соотношением между эффективным возрастом ЭВ и типичным сроком экономической жизни ФЖ : Пример Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 тыс.

Результаты оценки физического износа элементов: Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов: определение величины исправимого физического износа; определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах; определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Затратный подход, приведение индексов в настоящее время.

Красовский А. В практике оценочных работ часто требуется рассчитывать восстановительную стоимость объектов недвижимости Наиболее часто под таковыми подразумевают здания различного назначения, как-то жилые дома, офисы, магазины, склады, гаражи, заводские и фабричные корпуса, здания сельскохозяйственных ферм, производственных и ремонтных предприятий и многие другие. Применяемые методы расчетов изложены в специальной литературе [1] и хорошо известны имеющим стаж работы оценщикам.

Вопрос корректного применения сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, введенных с 1 января г. Запрета на использование устаревших сборников не существует, однако применение их не приветствуется. Это и понятно : с х годов прошлого века произошли серьезные изменения в технологиях строительного производства, в использовании новых строительных машин, механизмов и материалов, и, соответственно, в системе ценообразования и сметного нормирования. Эти изменения реализованы в новых сметных нормах прямых затрат , а также в новой структуре косвенных затрат : накладных расходах , сметной прибыли, прочих затрат по главам 1, сводного сметного расчета далее — ССР.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Устанавливается строительный объем оцениваемого здания. ШАГ 2. ШАГ 3. ШАГ 4. Прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье Яскевича Е. И еще вопрос если мне надо к году? Господа, а вас не смущает что величина корректировки на ДВА порядка больше измеряемой величины? Допустим, на каждом этапе погрешность измерения, включая исходную величину УПВС! Кому нужен такой результат? Неужели нельзя воспользоваться современными УПСС? УПВС - священный текст, сомнения в нем - ересь.

Как у любого священного текста есть свои адепты. Искать логику непродуктивно. Все равно никто не проверяет и не анализирует расчеты по ЗП. За 16 лет работы на пальцах одной руки могу пересчитать такие случаи, в том время как по ДП и СП споры ежедневные с проверяющими. Во всяком случае ответ искренний и честный. По поводу "УПВС - священный текст, сомнения в нем - ересь" - все верно с точностью до наоборот:. Это связано прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки; усредненной индексацией; не соответствием современных технологий технологиям прошлого века; различием в соотношении состава работ; различием в системе ценообразования, сметного нормирования, различием в экономиках ых годов прошлого века и настоящего времени и т.

Если используете УПВС Вы должны быть уверены что учли все особенности работы данного инструмента и результат будет соответствующий. Когда использую "священный текст" всегда провожу расчеты с использованием иных инструментов и обычно сильно не разница.

Ну а поскольку мультипликатор рассчитывают солидные организации, то и результат получаем удовлетворительный. Индексируют, индексируют Погрешности с неопределённостями накапливаются, мультиплицируются До беспредела. Не-ет, именно мультипликатор.

Индексируют когда содержание не меняется, а тут одну величину переводят в совершенно другую Так мне все это видится. Главное, конечно, не в этом, а в анахронизме УПВС. У меня есть "Оцънка земель" В. Богословскiй, - давайте по ней будем ценить :. Возьмите немецкую методику оценки и почитайте, они тогда у нас ее переписали и до сих пор пользуются без изменений. В те времена много полезного было, но - " Войти Зарегистрироваться.

Зарегистрироваться Вход. Восстановить пароль. Профессиональное сообщество специалистов. Для того чтобы воспользоваться сервисами сайта "Оценщики и эксперты" необходимо включить поддержку JavaScript в настройках браузера.

Все вопросы Мои вопросы. Важным посчитали. Затратный подход, приведение индексов в настоящее время. Задать вопрос оценщикам и экспертам Найти оценщика или эксперта Поиск оценщика или эксперта по карте.

Как находить индексы понял! Ответы На 4 квартал года определяем для Оренбургской области, я правильно понимаю? Наворочали непонятно чего Вот алгоритм: ШАГ 4: 1,2 — коэффициент перехода от уровня цен года к ценам года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от Вот тут пропустили территориальный коэффициент!!!!

N 94 1,59 — коэффициент перехода от уровня цен года к ценам года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 6. Поддержали 0. Дельным сочли 0.

Показать предыдущие ответы. На года естественно заменяете последний индекс на текущий. Поддержал 1. Дельным сочёл 0. Геннадий Шувалов. Хотя вернее использовать местные расценки. Спасибо сморю, что в принципе отвечают на вопросы одни и те же люди. Павел Лазарев. Есть несколько вариантов ответа: 1. Жалко денег на КО-Инвесты. Зачем напрягаться. По поводу "УПВС - священный текст, сомнения в нем - ересь" - все верно с точностью до наоборот: "Во многих публикациях показано, что результаты расчетов полной восстановительной стоимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей.

Любой инструмент надо изучить и научиться пользоваться. Типа КО-Инвест, там тоже можно так накосячить, что часто и наблюдаю, диву даешься.

Разница возникает когда специалист итог за уши натягивает. Александр Слуцкий. Не метод мультипликаторов, а метод индексации емнип первоначальных затрат.

Мультипликаторы - сравнительный подход, а не затратный. Кто же мешает? Какое там святоё Сергей Панкратов. Галина Самойлик. Разместить сообщение:. Отправить уведомление:. Служба поддержки: 8

Укрупненные показатели восстановительной стоимости. Порядок их разработки, состав и структура

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Коростелев С. Как сказано в МСО недвижимое имущество составляет существенную долю мирового богатства. Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют" МР 1 "Оценка стоимости недвижимого имущества".

Практика работы Экспертного совета по оценке РООС свидетельствуют о том, что, несмотря на существенные достижения российской теории и практики оценки, в вопросах оценки недвижимости имеются существенные проблемы, которые только подтверждают тезис МР 1 МСО о том, "что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта ".

К сожалению, оценкой недвижимостью в настоящее время занимаются оценщики, имеющие разное базовое образование, среди которых профессионалы в области строительного дела встречаются крайне редко. Считается, что достаточно прослушать краткосрочные курсы по оценке недвижимости в различных аккредитованных учебных заведениях и можно приступать к оценке.

Чаще всего на этих курсах очень подробно разбираются технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. Тогда, в г. В последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела.

Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Госстроем России утверждены и введены в действие: ГЭСНр "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы"; ГЭСН "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы"; ГЭСНм "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования" ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов смет ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков.

Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости. В последнее время начали активно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг, типа НПФ "Центр информационных технологий в строительстве".

И только оценщики недвижимости по старинке пользуются давно устаревшими сборниками х годов прошлого века и при этом на их основе пытаются обосновать какую-то "рыночную стоимость". Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и т.

Напомним какие затраты учтены в сборниках УПВС: прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления прибыль ; общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты на премиальную оплату труда; стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км.

Опытные оценщики уже давно не применяют в своих расчетах сборники УПВС, а используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов. Мы неоднократно обращались к этой теме, см. Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночным показателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который лукаво назван "прибылью предпринимателя". Принимается он абсолютно произвольно, так как снять этот показатель с рынка в наших условиях не представляется возможным.

Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО "применение рыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно на основе рыночных данных". В нашем же случае, не о каких рыночных данных не может идти речь, следовательно, при применении УПВС оценщик определяет однозначно не рыночную стоимость, что и должен отразить в отчете.

Возникает вопрос, а что же делать? В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО "Ко-Инвест". Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень "Индексы цен в строительстве", а также серия "Справочник оценщика": "Промышленные здания", "Жилые здания", "Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках", "Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен" и др.

При использовании этих изданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше. При применении тех или иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления.

Недавно вышел в свет и анонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимости строительства РСС В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости УПС и "информация для оценки необходимого объема инвестиций в экспресс - варианте".

По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РСС приведены "объекты аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги с технико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения".

Стоимостные показатели определены в ценах на В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типов современных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости.

В РСС этот перечень объектов существенно расширен. Выход в свет РСС создает условия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если в оценке недвижимости можно применять часть II справочника "Укрупненные показатели стоимости", то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применение части III "Объекты-аналоги зданий и сооружений". Пример, приведенных в справочнике стоимостных показателей применительно к жилым зданиям, показан ниже в табл.

Показатели 1 Кол-во квартир шт в т. Добавить в избранное Сделать стартовой. Поиск Вакансии Резюме Добавить резюме Добавить вакансию. Проекты Отдела оценки Росимущества Конкурсы, тендеры. Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке. Здание-аналог РСС Районная экспериментальная поликлиника панельное здание 7-этажное. Забыли пароль? ФЗ N Об оцен. Курсы валют. Лист рассылки. Подписка на лист рассылки Оценщик. Компании Оценка 24 требуется Помощник оценщика фотограф. Поиск по сайту.

Из него для затратного подхода берутся следующие данные объем, площадь, описание конструктивных характеристик, группа капитальности, удельные веса конструктивных элементов, значение износа, номер сборника УПВС, номер таблицы, и отраслевые коэффициенты пересчета стоимости из г в г и г.

Для этого выбирается подходящий сборник УПВС и таблица для определения стоимости в ценах года, исходя из отраслевой принадлежности объекта, его назначения, конструктивных характеристик и объемно-планировочных решений. Сборники УПВС представлены на диске. Из сборника выбирается объект аналог и производится сравнение с оцениваемых объектом по группе капитальности К кап , удельному весу строения К уд , объему и отсутствие или присутствию каких либо дополнительных элементов.

Если имеются различия то вводятся корректировочные коэффициенты, значение которых дано в общей части к сборникам УПВС необходимо ее читать для определения величины корректировок. Из сборника УПВС берется стоимость в ценах года С и удельный вес конструктивных характеристик.

Определяется стоимость в ценах года путем умножения стоимости единицы измерения объекта обычно куб. В формуле V M. Далее стоимость из цен года индексируется в цены года, и далее из цен года в цены года. Индексация производится путем коэффициентов пересчета, которые состоят из отраслевого коэффициента и территориального коэффициента.

Отраслевой коэффициент берется в зависимости от отраслевой принадлежности объекта. Пересчет цены из цен года в цены на дату оценки для РТ осуществляются на основания ежегодно публикуемых постановлений об удорожании СМР.

Далее добавляет коэффициент предпринимательской прибыли, который компенсирует недостаток затратного подхода, который не учитывает инвестиционную привлекательность объекта оценки. Методик для его определения нет. Поэтому берется экспертно исходя из привлекательности, доходности того сегмента рынка к которому принадлежит объект оценки. Применяется в виде коэффициента, например 1, Рекомендация: вести расчет без НДС. Производится осмотр объекта оценки.

Делаются фотографии. Осматриваются конструктивные характеристики и определяется характер дефекта трещины, сколы, увлажнения стен, коррозия и т. Записывается в дефектную ведомость. Определяется износ каждого конструктивного элемента, путем умножения удельного веса конструктивного элемента на значение его износа и делением на Определяется общий физический износ здания путем суммирования физического износа каждого конструктивного элемента.

В некоторых случаях определяется износ по нормативным срокам жизни конструктивных элементов. Новые объекты, когда объект уничтожен и необходимо определить износ, работает при нормальных условиях эксплуатации объекта. Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания.

Дата добавления: ; Просмотров: ; Нарушение авторских прав? Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да Нет. Психокоррекция как один из методов психологической помощи III.

Общие правила выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной документации Алгоритм расчета метода ДДП. Алгоритм расчета показателей рентабельности Алгоритм расчета среднего заработка для оплаты командировки Алгоритм расчета трубопровода. Построение характеристик трубопровода.

Анализ выполнения договорных обязательств и реализации продукции Анализ выполнения плана производства и реализации товаров Анализ выполнения прогнозных показателей и динамики товарооборота Анализ выполнения производственной программы. Анализ степени выполнения плана и темпов роста объёма производства продукции. Главная Случайная страница Контакты.

Если имеются различия то вводятся корректировочные коэффициенты, значение которых дано в общей части к сборникам УПВС необходимо ее читать для определения величины корректировок Корректировки могут быть как повышающие, так и понижающие. Значение территориального коэффициента для РТ: год - 1, Получим стоимость на дату оценки.

Последовательность выполнения расчета при помощи сборника УПВС. Окраска повреждена местами, загрязнения коррозия, небольшие повреждения трубопроводов. Потеря эластичности проводов, повреждена изоляция. Оценка затратным подходом.

Стоимость замещения. Требования к выполнению курсовой работы.

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Необходимо посчитать стоимость объекта затратным подходом по УПВС одноэтажный мебельный магазин площадь магазина — ,6 м2 строительный объем — м3 площадь земельного участка — м2 ЭТАП I. Расчет стоимости объекта оценки на Территориальный пояс — 4 3.

На современном этапе управления недвижимостью Российской Федерации одним из главных критериев полезности того или иного объекта или эффективности управленческого решения, принятого или планируемого к принятию по объектам недвижимости, является показатель его рыночной стоимости. Определение величины или оценка рыночной стоимости объектов недвижимости определяется специалистами-оценщиками на основе применения 3-х методов оценки - затратного, сравнительного и доходного. Наиболее широко применяемым для определения стоимости объектов недвижимости является затратный метод. Данный метод позволяет получить оценку восстановительной стоимости зданий и сооружений, представляющей собой стоимость строительства точной копии рассматриваемого объекта, со всеми имеющимися у него преимуществами и недостатками. Именно этот метод многие годы служил и продолжает служить основой для экономической оценки недвижимости, являющейся в подавляющем большинстве государственной собственностью.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Устанавливается строительный объем оцениваемого здания. ШАГ 2. ШАГ 3. ШАГ 4. Прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье Яскевича Е. И еще вопрос если мне надо к году? Господа, а вас не смущает что величина корректировки на ДВА порядка больше измеряемой величины?

Для переоценки основных фондов отраслевыми проектными организациями были разработаны сборники УПВС, которые содержат восстановительную стоимость 1м3 строительного объема зданий в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и других факторов. Укрупненные показатели учитывают полную стоимость воспроизводства зданий и сооружений и в том числе:. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты на непредвиденные работы. При расчете восстановительной стоимости объекта оценки используется удельный базисный стоимостной показатель в уровне цен года на единицу строительного объема объекта; территориальные и отраслевые коэффициенты пересчета в уровни цен и годов; индекс инфляции, отражающий удорожание на текущий момент к уровню цен года. Полная восстановительная стоимость С ВОСС объекта оценки по затратному подходу рассчитывается по формуле:.

УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости

Из него для затратного подхода берутся следующие данные объем, площадь, описание конструктивных характеристик, группа капитальности, удельные веса конструктивных элементов, значение износа, номер сборника УПВС, номер таблицы, и отраслевые коэффициенты пересчета стоимости из г в г и г. Для этого выбирается подходящий сборник УПВС и таблица для определения стоимости в ценах года, исходя из отраслевой принадлежности объекта, его назначения, конструктивных характеристик и объемно-планировочных решений. Сборники УПВС представлены на диске.

.

.

.

.